Succession

La succession du patrimoine immobilier : comment ça marche ?

Lors d’un héritage, la complexité de la démarche de succession peut ajouter un fardeau supplémentaire à la peine qui traverse déjà les proches d’un défunt. Faisons alors un point ensemble sur la démarche de succession du patrimoine immobilier.

À la suite du décès d’un propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers, un bilan de son patrimoine est réalisé et la procédure de succession est enclenchée.

Comment se déroule alors la succession de biens immobiliers ? Que sont les droits de succession ? Quels frais les héritiers doivent payer dans le cadre d’une succession immobilière ?

Découvrons ensemble toutes les étapes de l’héritage d’un bien immobilier.

L’ouverture de la succession

L’ouverture de la succession est, en toute logique, la première étape de la procédure de succession. Celle-ci se lance automatiquement dès la déclaration du décès par un proche auprès de l’administration. Dès lors, la procédure légale de transmission du patrimoine du défunt est lancée : l’inventaire des biens du défunt est effectué et ceux-ci sont alors répartis entre les différents héritiers.

Dans le cas où le défunt s’avérait être propriétaire de biens immobiliers, l’intervention d’un notaire dans le processus de succession est alors obligatoire. Celui-ci se chargera notamment d’évaluer le patrimoine immobilier du défunt et de rechercher tous les potentiels héritiers afin d’effectuer le partage des biens entre eux.

L’héritage d’un bien immobilier en indivision

Usages et propriété d’un bien immobilier

Dans le cas de la succession d’un bien immobilier, si le défunt possédait un conjoint et un/des enfant(s), le conjoint en question choisit, dans la plupart des cas, l’usufruit des biens dont il est question. L’usufruit permet, à la personne qui en dispose, la jouissance d’un bien hérité (comme l’occuper dans le cas d’un logement par exemple) et/ou en percevoir des revenus (comme des loyers).

Dans ce cas de figure, la nue-propriété du bien sera alors laissée aux enfants, un droit qui permet à ceux-ci de posséder le bien sans disposer de sa jouissance. La nue-propriété est partagée entre les enfants du défunt en parts égales. Cependant, dans le cas où un ou plusieurs des enfants ne sont pas issus du mariage, un quart des biens sera alors accordé en toute propriété au conjoint survivant.

Principe de l’indivision

L’héritage d’un bien immobilier en indivision est le choix fait par défaut lors d’une succession si les héritiers sont multiples. La notion d’indivision correspond au fait de transmettre les biens du défunt à tous les héritiers de manière collective tout en respectant la quote-part de tous. Tous les biens du défunt appartiennent alors, de manière égale, à tous les héritiers sans que les parts ne soient matériellement individualisées. De manière logique, l’héritage d’un bien en indivision est donc le choix effectué par défaut lorsque le patrimoine immobilier du défunt ne fait l’objet d’aucun testament.

Dans le cas où la succession immobilière s’est réalisée dans le cadre de l’indivision, l’approbation de tous les héritiers (qui se partagent le bien en parts égales) est nécessaire pour vendre le(s) bien(s) en question.

Depuis la réforme des successions de 2007, il est désormais possible d’administrer un bien immobilier (comme le rénover ou le louer par exemple) grâce à l’approbation de deux tiers des héritiers. Cependant, en cas de volonté de vente, l’assentiment de tous les héritiers reste nécessaire.

Rappelons que l’indivision se produit par défaut dans le cas précis où il y a plusieurs héritiers et lorsque les différents biens du défunt n’ont pas été définis dans un testament. Dans le cas où un testament a été rédigé, les biens qui y sont mentionnés seront alors distribués selon les dernières volontés du défunt.

Que faire d’une maison héritée ?

Nous l’avons vu, la succession d’un bien immobilier à plusieurs héritiers sera soumis au régime de l’indivision. Que faire alors d’un bien immobilier issu d’une succession ? Une fois l’attribution du bien effectuée, une décision devra être prise concernant le sort réservé au bien.

Dans le cas où une seule et unique personne hérite du bien, celle-ci peut tout à fait faire le choix de l’habiter.

Cependant, dans le cas où plusieurs personnes héritent du bien, ceux-ci peuvent, à tout moment, décider de sortir du régime de l’indivision s’ils consentent tous à vendre le bien. Dès lors, la somme issue de la vente sera partagée entre tous les héritiers en fonction de leur quote-part dans la succession. De la même manière, un des héritiers peut également décider d’effectuer un rachat de soulte, c’est-à-dire de racheter les parts des autres héritiers afin de devenir le seul et unique propriétaire du bien.

Il est également possible de garder le bien immobilier dans son patrimoine en le mettant en location pour s’assurer d’une rentrée régulière de revenus complémentaires. Ce moyen permet alors de générer une rentrée d’argent sans être dépossédé du bien.

Dans tous les cas de figure, Immo & Cie peut vous aider à faire ce choix. N’hésitez pas à nous contacter afin de déterminer avec vous le meilleur choix et vous accompagner dans cette démarche.

L’estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession

À la suite d’un décès, le patrimoine immobilier de la personne décédée devra être estimé dans le but, notamment, de calculer le montant des droits de succession. L’estimation immobilière servira alors à déterminer ce qu’on appelle la valeur vénale du bien immobilier dont il est question.

La valeur vénale correspond à la somme qu’un propriétaire obtiendrait de la vente de son bien calculée pour une date précise. La somme en question est estimée selon plusieurs caractéristiques comme : la catégorie du bien (appartement, maison…), son secteur, le prix du marché actuel, la taille du bien, etc. En l’occurrence, dans le cadre d’une succession immobilière, la valeur vénale du bien immobilier appartenant à un défunt est donc calculée selon la date du décès.

Immo & Cie peut vous aider à déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier lié à une succession. Peu importe la nature du bien immobilier, nous vous offrons une estimation gratuite fiable et précise afin que vous puissiez connaître la valeur réelle de ce patrimoine et éviter les risques de sous-évaluation.

Les droits de succession des biens immobiliers et les frais de notaire : quels sont les frais ?

Quel montant pour les droits de succession ?

Les droits de succession sont un impôt direct à payer à l’Etat lors de la transmission des biens.

Tous les frais qu’un héritage peut engendrer sont à la charge des héritiers. Cependant, certains frais ne concernent pas uniquement les biens immobiliers. Les droits de successions s’appliquent, en effet, à tous les biens du défunt faisant l’objet d’une succession. Cependant, les frais liés aux droits de succession ne s’appliquent pas au conjoint du défunt.

Les autres héritiers sont chargés de payer un pourcentage défini selon la valeur estimée des biens du défunt. Le pourcentage en question est estimé selon la valeur des biens mais aussi selon le lien de parenté de l’héritier envers le défunt.

Si l’héritier est issu de la ligne directe du défunt (enfant, petit-enfant), les frais seront entre 5% (au plus bas) et 45% (au plus haut) en fonction du montant et de l’ampleur de l’héritage. Les frais seront de 55% pour ce qui concerne les parents jusqu’au 4e degré et de 60% pour les parents au-delà du 4e degré et les personnes non-parentes.

Combien coûte les frais de notaire ?

Dans le cadre de la succession de biens immobiliers, il est à noter que d’autres frais viennent s’y ajouter : les frais de notaire.

En effet, la succession immobilière implique qu’une attestation de propriété (ou attestation immobilière) soit établie et rédigée par le notaire. Cet acte est obligatoire dans le cadre d’un héritage de biens immobiliers et permet donc de céder la propriété du bien aux héritiers. En l’occurrence, les frais de notaire peuvent aller entre 0,5 et 2% selon la valeur estimée du/des bien(s) immobilier(s) auxquels 20% de TVA viennent s’ajouter en plus.

Dans le cas où les différents héritiers décident de sortir du régime de l’indivision, ceux-ci font un partage et reçoivent chacun une part de biens qui est égale aux droits auxquels ils peuvent prétendre.

Ce cas de figure implique également un nouvel acte rédigé par le notaire et est donc, lui aussi, soumis à des frais de notaire. Les frais liés au partage du bien immobilier peuvent s’élever entre 1 et 5% en moyenne (auxquels on ajoute aussi la TVA) selon la valeur du bien.

Abattement des droits de succession : comment payer moins ?

Lorsque l’on est confronté à un patrimoine taxable, il est impossible d’échapper aux droits de succession et aux frais qu’implique une succession. Il existe néanmoins quelques moyens légaux pour réduire les frais engendrés par un héritage. Cependant, ces moyens impliquent nécessairement d’anticiper et d’effectuer les différentes démarches que nous allons détailler avant le décès. En effet, gardez à l’esprit qu’il est toujours préférable de maîtriser une succession plutôt que de la subir.

Comment payer moins de droits de succession ? Voici différents moyens :

• Se marier permet notamment au conjoint d’être exonéré des droits de succession car il est alors reconnu comme un membre de la famille au yeux de l’Etat. Un concubin n’est pas reconnu comme membre de famille, et ce même si le couple a eu des enfants ensemble. Un conjoint non marié verra alors sa part d’héritage taxée à 60% s’il reçoit plus de 1.564€ de valeur d’héritage.
• La donation d’un bien en cours de vie permet de réduire les droits de succession efficacement grâce à un abattement. Dans le cadre d’une donation à un conjoint ou partenaire de PACS, celui-ci profitera d’un abattement de 80 724€ et un enfant profitera de 100 000€ d’abattement. Un petit-enfant profitera, lui, de 31 865€ d’abattement. À noter également que cet abattement se renouvelle tous les 15 ans suite à la donation.
• Faire une donation de la nue-propriété du logement à ses enfants tout en conservant l’usufruit. C’est ce qu’on appelle un démembrement de propriété. Par exemple, cette démarche peut consister à rendre propriétaire de son logement un ou ses enfants tout en continuant à y vivre. En effet, si la donation d’un bien a été faite depuis plus de 15 ans, ce bien ne sera pas pris en compte dans le calcul des droits de succession.
• Réduire les droits de succession avec la SCI. En effet, les parts d’un bien géré avec le biais d’une société civile immobilière profitent d’une décote de 15%. 
• Le contrat d’assurance-vie reste le placement financier qui diminue le plus drastiquement les droits de succession. En effet, tout ce qui est versé dans l’assurance-vie n’est, dès lors, pas intégré dans le patrimoine d’une personne après son décès : les capitaux sont hors succession. En ce sens, les capitaux en question ne vont plus à des héritiers mais à des ayants-droit . Tout versement effectué avant 70 ans sera exonéré à hauteur de 152 500 € par bénéficiaire et sera taxé à 20 ou 31,25% au-delà (au lieu des 60% habituels dans le cadre de la succession classique). Un versement effectué après 70 ans n’est exonéré qu’à hauteur de 30 500€ pour les bénéficiaires.

Nous le voyons, il existe donc différents moyens pour baisser les droits de succession et les frais liés à un héritage.

Au-delà de la peine engendrée par le deuil d’un être cher, le processus de succession est une étape lourde et coûteuse à gérer pour les proches du défunt. Comprendre le fonctionnement du processus de succession, et même s’y préparer, permet grandement d’aider la famille à franchir cette étape difficile dans une vie. Si vous êtes actuellement dans cette situation, ou que vous souhaitiez anticiper, n’hésitez pas à contacter Immo & Cie pour vous accompagner dans cette étape compliquée. Nous sommes, quoi qu’il arrive, à votre écoute.